Illegale uitbouw of aanbouw van de woning

Het zal je maar gebeuren. Je hebt je woonkamer vergroot met een mooie uitbouw, een prachtige schuur aan je huis laten bouwen of een dakkapel op je zolderverdieping laten zetten en dan valt er ineens een brief van de gemeente op de deurmat. Je krijgt mogelijk een dwangsom of last onder dwangsom voor de nieuwe uitbouw of aanbouw. Wat nu?

Wat is een dwangsom precies?

Stel dat je een serre aan je huis hebt gebouwd, die volgens de gemeente te groot is en die je daarom moet verwijderen. Je krijgt dan een brief waarin staat dat de gemeente van plan is om een ‘last onder dwangsom’ op te leggen. Er is dan nog geen sprake van een dwangsom, maar de gemeente laat weten dat ze dat van plan is. Op die last onder dwangsom kun je reageren. Daarna volgt een besluit.

Moet je nog steeds de serre weghalen? Om je over te halen dat te doen legt de gemeente een dwangsom op. Het is geen boete die je moet betalen, maar een druk- of dreigmiddel. Heb je voor een bepaalde datum je serre niet verwijderd, dan moet je het bedrag wel betalen en dan alsnog de serre weghalen. Het is dus geen afkoopsom.

Een gemeente mag een dwangsom opleggen als sprake is van een situatie die onwettelijk is, gevaarlijk is of overlast geeft. Een dwangsom is hetzelfde als een reparatoire sanctie.

Bouwen met of zonder vergunning?

Voorkomen is beter dan genezen, dus houd je aan de regels van bouwen met of zonder vergunning, zowel bij een aanbouw als een uitbouw. Een aanbouw bouw je tegen de gevel van je huis aan. Met een uitbouw vergroot je een bestaande ruimte, zoals je woonkamer. Het is dus geen nieuwe constructie, zoals een aanbouw wel is.

De regels zijn hetzelfde: als je aanbouw of uitbouw niet hoger wordt dan 5 meter en niet meer dan 30 centimeter boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag en je huis is, hoef je geen vergunning aan te vragen. Een dakkapel mag je plaatsen zonder vergunning als deze een plat dak heeft, niet hoger is dan 1,75 meter en de onderkant meer dan 50 centimeter maar minder dan een meter boven de dakvoet zit.

Ook moet er minimaal een halve meter tussen de bovenkant van de dakkapel en de daknok zitten. Deze bouwregels gelden alleen voor een aan- of uitbouw aan de achterkant van je woning. Is deze aan de voor- of zijkant van je huis, dan moet je wel een vergunning aanvragen. Het is altijd een goed idee om de regels te checken. En houd je aan de verleende vergunning. Plaats bijvoorbeeld niet een dakkapel die breder is.

Niet eens met de dwangsom?

Als de gemeente een last onder dwangsom stuurt, kun je bezwaar maken. De eerste stap is per brief je zienswijze laten weten aan de gemeente. Dit moet meestal binnen twee tot vier weken. Op basis van je zienswijze besluit de gemeente om je wel of niet de dwangsom op te leggen. Is de gemeente het niet met je eens?

Dan krijg je officieel de dwangsom opgelegd. Hiertegen kun je binnen zes weken bezwaar maken. Je stuurt een brief waarin je uitlegt waarom je het niet eens bent met de beslissing van de gemeente om een dwangsom op te leggen. Hierna neemt de gemeente op advies van een bezwaarschriftencommissie een besluit. Ben je het daar niet mee eens? Dan kun je binnen (meestal) zes weken in beroep gaan bij de rechtbank.

Juridische hulp: een slim idee

Veel mensen schrijven in zulke gevallen zelf de bezwaarbrieven. Dat lijkt voordelig, maar toch is het beter om een advocaat in te schakelen. Een advocaat weet precies hoe de wet in elkaar zit en wat je wel en niet moet doen. Op die manier voorkom je fouten die procedures onnodig lang en duur maken.

Ook kan het stressvol zijn om met de gemeente in de clinch te liggen, zeker als je midden in de verbouwing van een pas gekocht huis zit. Een advocaat neemt je zorgen weg en let erop dat het proces van bezwaar aantekenen correct verloopt.

Even voorstellen

Mijn naam is Joost Jaspers. Ik ben als advocaat gespecialiseerd in Frans Recht en overheidsrecht. Het betekent dat ik je kan helpen wanneer:

• je een conflict hebt met de gemeente of een andere overheidsinstelling
• je tegen juridische problemen aanloopt in Frankrijk en op zoek bent naar een specialist in Frans Recht.

Ik ben gevestigd als advocaat in Brabant, maar actief in heel Nederland. Vanuit mijn kantoor in Gilze-Rijen (tussen Tilburg en Breda) help ik met mijn klanten in heel Nederland (en steeds vaker ook in Frankrijk). Meestal werk ik op kantoor, maar communiceren kan via telefoon, e-mail of online. De moderne technieken stellen me in staat een beeld te krijgen van elke situatie in Nederland. Afspraken op locatie blijven natuurlijk altijd mogelijk.

Gerelateerde informatie

Heb je deze artikelen al gelezen:

• Illegaal gebouwde schuur of overkapping in de tuin (bouwen zonder vergunning)
• Voorlopige voorziening bij dwangsom (definitie + toelichting)
• Wie kan een dwangsom opleggen?

Contact

Heb je vragen neem gerust contact met mij op.