In een bestemmingsplan wordt bepaald welk gebied in een gemeente welke functie krijgt. Hierbij kun je onder meer denken aan woon-, bedrijfs-, horeca- en agrarische bestemmingen. Die gebiedsindeling is echter geen vaststaand feit. Als bijvoorbeeld blijkt dat in de nabije toekomst woningnood gaat ontstaan omdat er steeds meer mensen in een bepaalde plaats willen wonen, kan de gemeente de bestemming van een gebied wijzigen.
In het zojuist genoemde voorbeeld wordt in het bestemmingsplan meestal een stuk land met een agrarische bestemming gewijzigd naar een gebied met een woonbestemming.
Voorbeelden van planschade
Laten we het hierboven genoemde voorbeeld vasthouden en er een concrete situatie aan koppelen. Stel je woont aan de rand van je woonplaats en hebt op dit moment een prachtig wijds uitzicht over weilanden. Maar in plaats van weilanden besluit de gemeente dat er een woonwijk voor je neus moet komen. Deze staat vol met hoogbouw en dus wordt het bestemmingsplan daarop aangepast.
De komst van de woonwijk en het verdwijnen van je uitzicht heeft tot gevolg dat de waarde van je woning aanmerkelijk daalt. Zo’n waardevermindering kan ook van kracht worden als er naast je huis plotseling een kinderdagverblijf wordt gevestigd. Hierdoor wordt volgens jou het woongenot danig aangetast. De financiële schade die je in dit soort gevallen oploopt wordt planschade genoemd en kun je bij de gemeente claimen.
Voorwaarden om planschade te claimen
Aan dat claimen zijn wel een aantal voorwaarden verbonden. In de eerste plaats is het van belang dat er op het moment dat je jouw woning kocht nog geen sprake was van een wijziging in het bestemmingsplan. Ook al wordt er wellicht zelfs tientallen jaren niet op een bepaalde plek gebouwd, toch is dat geen automatische garantie dat die toekomstige bouwplannen niet allang in het bestemmingsplan zijn opgenomen.
Je had je over de stand van zaken hieromtrent kunnen laten informeren bij de gemeente voordat je je woning kocht. En als je dat nagelaten hebt, gaat de te claimen planschade sowieso aan je neus voorbij.
Houd ook rekening met de maximale termijn die van toepassing is op het bij de gemeente aanhangig maken van planschade. Hiervoor moet je weten op welke datum het nieuwe bestemmingsplan onherroepelijk van kracht is geworden. Vanaf die datum heb je namelijk maximaal vijf jaar de tijd om je claim voor planschade in te dienen.
Het financiële plaatje van je planschadeaanvraag
Het indienen van planschade is op zich geen ingewikkelde procedure om op te starten. Veel gemeenten beschikken daarvoor over een standaardformulier dat je stapsgewijs invult. Hierdoor is alle relevante informatie compleet voor de besluitvorming die uiteindelijk door het College van burgemeester en wethouders wordt uitgevoerd.
De aanvraagprocedure voor planschade is overigens niet gratis. Er geldt een landelijk basisbedrag van 300 euro voor, maar gemeenten hebben de vrijheid om dat bedrag met maximaal tweederde te verhogen of te verlagen. Het is dus ook mogelijk dat je gemeente het minimum van 100 euro aan leges rekent of het maximum van 500 euro. Als de planschade aan je wordt toegekend krijg je dit betaalde bedrag overigens gewoon terug.
Eigen risico
Een ander financieel aspect waar je tijdens je aanvraag mee te maken krijgt is je eigen risico. Die is vastgesteld op tenminste 2 procent van de waarde van je woning. Stel dat je woning een waarde heeft van 300.000 euro en vanwege de wijziging in het bestemmingsplan wordt je pand 60.000 euro minder waard. Dan kun je een maximale planschade van 54.000 euro (60.000 – 2% van 300.000) tegemoet zien als de volledige claim aan je wordt toegewezen.
De afhandeling van je claim
Een planschadeprocedure is overigens een tamelijk trage procedure. Alles bij elkaar opgeteld moet je er in ieder geval rekening mee houden dat de gemeente er een jaar over doet om tot een definitief oordeel te komen. Voor de correcte afhandeling wordt door het college een deskundige ingeschakeld die zijn expertise gebruikt om een zogenoemde planologische vergelijking te maken.
Daarbij wordt ook het voormalige bestemmingsplan en de daarop aangegeven maximale mogelijkheden onderzocht. Deze oude mogelijkheden worden dan als het ware in mindering op de nieuwe mogelijkheden gebracht. Hierdoor komt dan een concreet planschadebedrag tot stand. Deze aanpak zou dan ook tot resultaat kunnen hebben dat je minder planschade uitgekeerd krijgt dan waar je zelf op gerekend had. Ook is het mogelijk dat het College van burgemeester en wethouders je claim op basis van bevindingen van de deskundige volledig afwijst.
Bestuursrechter inschakelen
Ben je het niet eens met de beslissing van B&W, dan kun je binnen zes weken nadat je officieel uitsluitsel hebt gekregen bezwaar indienen. Als ook je bezwaarschrift wordt afgewezen en je er nog steeds van overtuigd bent dat je recht hebt op het planschadebedrag dat je zelf had berekend, is het mogelijk om je zaak voor te leggen aan de bestuursrechter in je regio. Wijst ook de bestuursrechter je claim af, dan kun je als laatste mogelijkheid in hoger beroep gaan bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, die in dat geval het onherroepelijke oordeel over de zaak zal vellen.
Even voorstellen
Mijn naam is Joost Jaspers. Ik ben als advocaat gespecialiseerd in Frans Recht en overheidsrecht. Het betekent dat ik je kan helpen wanneer:
- je een conflict hebt met de gemeente of een andere overheidsinstelling
- je tegen juridische problemen aanloopt in Frankrijk en op zoek bent naar een specialist in Frans Recht.
Ik ben gevestigd als advocaat in Brabant, maar actief in heel Nederland. Vanuit mijn kantoor in Gilze-Rijen (tussen Tilburg en Breda) help ik met mijn klanten in heel Nederland (en steeds vaker ook in Frankrijk). Meestal werk ik op kantoor, maar communiceren kan via telefoon, e-mail of online. De moderne technieken stellen me in staat een beeld te krijgen van elke situatie in Nederland. Afspraken op locatie blijven natuurlijk altijd mogelijk.
Gerelateerde informatie
Heb je deze artikelen al gelezen:
- De kruimelregeling: vrijstelling van het bestemmingsplan
- De voorlopige voorziening bij een bestemmingsplan?
- Je zienswijze tegen een bestemmingsplan indienen: hoe werkt dat?
Contact
Heb je vragen neem gerust contact met mij op.
